ME LOUIS SIROIS, LL.B.
Avocat et conseils
Fiscalité immobilière · ARC et Revenu Québec

Fiscalité immobilière : vente, flip, plex, résidence principale — ce que le fisc impose, et ce qui se conteste.

Au Québec, une même transaction immobilière intéresse deux administrations — l'Agence du revenu du Canada (ARC) et Revenu Québec — et jusqu'à quatre prélèvements : l'impôt fédéral, l'impôt du Québec, la TPS et la TVQ. Tout repose sur quelques qualifications : gain en capital ou revenu d'entreprise, résidence principale ou non, habitation neuve ou usagée, vendeur résident ou non. Me Louis Sirois, avocat fiscaliste et membre du Barreau du Québec depuis 1987, conseille les propriétaires avant la transaction et les défend lorsque le fisc la requalifie.

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Lettre ou questionnaire du fisc au sujet d'une vente ? Faites qualifier l'opération avant de répondre : votre réponse cadre toute la suite du dossier.

Depuis 1987Membre du Barreau du Québec
ARC et Revenu QuébecImpôt, TPS et TVQ, aux deux paliers
Avant et après la venteConseil, vérification, opposition, tribunal
Secret professionnelVotre dossier se prépare à l'abri

L'essentiel en 60 secondes

Mis à jour le · par Me Louis Sirois, avocat fiscaliste

La fiscalité immobilière regroupe les règles d'impôt sur le revenu et de taxes de vente qui s'appliquent à l'achat, à la détention, à la location et à la vente d'un immeuble. Au Québec, chaque opération se déclare à deux paliers, fédéral et provincial. L'essentiel du risque tient à la qualification de l'opération : c'est elle que le fisc remet en cause lorsqu'il vérifie.

  • 50 % du gain en capital réalisé à la vente d'un immeuble est imposable, au fédéral comme au Québec. Si le profit est plutôt qualifié de revenu d'entreprise, il est imposable en entier. ARC, guide T4037 (2025) · Revenu Québec, Vente de votre propriété
  • 365 jours Un logement revendu après moins de 365 jours consécutifs de détention tombe sous la règle de la revente précipitée : le profit est réputé un revenu d'entreprise, sans exemption pour résidence principale — sauf événement de la vie prévu par la loi. par. 12(12) à 12(14) LIR · art. 91.2 à 91.4 LI · ventes conclues depuis le 1er janvier 2023
  • 1 seule résidence principale peut être désignée par famille pour une même année. La vente doit être déclarée et la désignation produite aux deux paliers, même lorsque tout le gain est exonéré. formulaires T2091 (ARC) et TP-274 (Revenu Québec)
  • 2 ans pour demander le remboursement partiel de la TPS et de la TVQ sur une habitation neuve — jusqu'à 6 300 $ et 9 975 $ —, à condition que l'habitation soit le lieu de résidence habituelle de l'acheteur ou d'un proche. Revenu Québec, Remboursement TPS/TVQ pour habitation neuve ou rénovée
  • 10 jours Le vendeur qui ne réside pas au Canada doit aviser l'ARC et Revenu Québec au plus tard 10 jours après la vente. Sans certificat, l'acheteur peut devoir verser lui-même 25 % du prix d'achat au fédéral et 12,875 % au Québec — davantage pour certains biens, comme le bâtiment d'un immeuble locatif. art. 116 LIR · art. 1097 à 1102.2 LI
  • 14 854 dossiers immobiliers traités par l'ARC d'avril 2024 à mars 2025, pour 849 millions de dollars en résultats de vérification, pénalités comprises ; 853 pénalités ont été imposées, pour environ 103 millions. Source : ARC, inobservation dans le secteur immobilier

LIR : Loi de l'impôt sur le revenu (Canada) · LTA : Loi sur la taxe d'accise (Canada) · LI : Loi sur les impôts (Québec) · LAF : Loi sur l'administration fiscale (Québec).

La question centrale

Gain en capital ou revenu d'entreprise : comment le fisc qualifie-t-il la vente d'un immeuble ?

C'est la première question de tout dossier immobilier, et la plus lourde de conséquences. Un gain en capital n'est imposable qu'à 50 % et peut être effacé par l'exemption pour résidence principale ; un revenu d'entreprise est imposable en entier, sans exemption. La réponse dépend de votre intention et de votre conduite — et, depuis 2023, d'une présomption légale lorsque le logement est revendu rapidement.

Vente d'un immeuble : les deux qualifications et leurs conséquences
Élément Gain en capital Immeuble détenu comme placement ou pour usage personnel Revenu d'entreprise Immeuble acquis pour être revendu à profit
Part imposable La moitié (50 %) du gain, au fédéral comme au Québec. La totalité du profit, comme tout revenu d'entreprise.
Exemption pour résidence principale Possible pour les années où l'immeuble est désigné, si les conditions sont remplies. Aucune : l'exemption ne s'applique qu'à un gain en capital.
Perte Perte en capital ; celle subie à la vente de votre propre résidence n'est pas déductible. Perte d'entreprise — réputée nulle lorsque la règle de la revente précipitée s'applique.
TPS et TVQ La vente d'une habitation usagée est en principe exonérée. Exonérée elle aussi si l'habitation est usagée ; taxable si elle a été construite, ou a fait l'objet de rénovations majeures, pour être revendue : le vendeur est alors un « constructeur ».
Indices retenus Intention de détenir, réalisée dans les faits : occupation ou location durable, détention prolongée, vente motivée par un événement imprévu. Intention de revendre à profit dès l'achat — même secondaire —, opérations répétées, détention brève, acquisition financée surtout par emprunt, métier lié à l'immobilier.
Les critères, selon l'ARC. Aucun n'est déterminant à lui seul : l'intention au moment de l'achat et sa vraisemblance ; l'emplacement de l'immeuble et son zonage ; la mesure dans laquelle cette intention s'est réalisée ; un changement d'intention après l'achat ; l'entreprise, la profession ou le métier du contribuable ; la part de l'emprunt dans le financement ; la durée de détention ; la présence de copropriétaires, leur profession et leurs intentions ; les motifs de la vente ; l'ampleur des opérations immobilières du contribuable (bulletin d'interprétation IT-218R, archivé). Et une « deuxième intention » de revendre à profit, présente dès l'achat, suffit habituellement à faire du gain un revenu d'entreprise.

Le vocabulaire de la fiscalité immobilière

Gain en capital
Excédent du prix de vente d'un immeuble sur son prix de base rajusté et sur les frais engagés pour le vendre. La moitié du gain est imposable.
Prix de base rajusté (PBR)
Généralement, le coût de l'immeuble, plus les dépenses engagées pour l'acquérir, comme les droits de mutation, et le coût des additions et des améliorations.
Juste valeur marchande
Généralement, la valeur la plus élevée que l'on pourrait obtenir de l'immeuble sur un marché libre. C'est elle qui tient lieu de prix dans les ventes réputées.
Revente précipitée
Vente d'un logement situé au Canada — ou d'un droit d'en acquérir un — détenu moins de 365 jours consécutifs ; le profit est alors réputé un revenu d'entreprise, sauf événement de la vie prévu par la loi.
Résidence principale
Logement normalement habité dans l'année par le propriétaire, son conjoint, son ex-conjoint ou son enfant, et désigné comme tel ; une seule désignation par famille et par année.
Changement d'usage
Passage d'un usage personnel à un usage locatif ou commercial, ou l'inverse. Il entraîne une vente réputée à la juste valeur marchande, sauf choix prévu par la loi.
Récupération d'amortissement
Montant ajouté au revenu lorsqu'un bâtiment amorti est vendu à un prix qui dépasse son solde non amorti : l'amortissement déduit en trop est repris.
Rénovations majeures
Travaux au terme desquels 90 % ou plus du bâtiment a été enlevé ou remplacé, exception faite des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers.
Constructeur
En TPS et en TVQ, la personne qui construit un immeuble d'habitation ou y fait des rénovations majeures, ou encore qui achète un immeuble d'habitation neuf en vue de le revendre. Le particulier qui agit autrement que dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une affaire à caractère commercial n'en est pas un.
Fourniture à soi-même
Règle par laquelle le constructeur d'un immeuble d'habitation destiné à la location est considéré comme son vendeur et son acquéreur : il doit remettre la TPS et la TVQ sur la juste valeur marchande.
Certificat de conformité
Document délivré par l'ARC — et son équivalent par Revenu Québec — au vendeur non résident qui a payé ou garanti l'impôt sur son gain ; il dégage l'acheteur de sa responsabilité à hauteur du montant qui y figure.
Contrat de prête-nom
Contrat par lequel une personne détient un immeuble pour le compte d'une autre, qui en est le véritable propriétaire. Au Québec, il doit être divulgué à Revenu Québec lorsqu'il intervient dans le cadre d'une opération entraînant des conséquences fiscales.
La revente précipitée

Qu'est-ce que la règle de la revente précipitée (le « flip ») ?

Depuis le 1er janvier 2023, le profit tiré de la vente d'un logement situé au Canada et détenu pendant moins de 365 jours consécutifs est réputé être un revenu d'entreprise. La règle s'applique au fédéral et au Québec, y compris à un bien de location. Elle ne laisse qu'une issue : démontrer que la vente découle d'un événement de la vie prévu par la loi.

Ce que la règle entraîne

  • Imposition en entier : le profit est traité comme un revenu d'entreprise, et non comme un gain en capital imposable à 50 %.
  • Pas d'exemption : la désignation comme résidence principale est écartée, même si vous avez réellement habité l'immeuble.
  • Perte réputée nulle : une perte subie sur une revente précipitée ne peut pas être déduite.
  • Biens visés : tout logement situé au Canada — maison, condo, plex, bien de location —, mais aussi le droit d'acquérir un logement : céder un contrat de préconstruction détenu moins de 365 jours déclenche la même règle, aux deux paliers.
par. 12(12) à 12(14) LIR et art. 91.2 à 91.4 LI, pour les dispositions effectuées après 2022 · ARC, guide T4037 · Revenu Québec, Revente précipitée de votre propriété.

Les événements de la vie qui écartent la présomption

  • Décès du propriétaire ou d'une personne qui lui est liée.
  • Ajout au ménage : naissance, adoption, parent âgé qui emménage.
  • Échec du mariage ou de l'union de fait, avec séparation d'au moins 90 jours avant la revente.
  • Menace à la sécurité personnelle, comme la violence familiale.
  • Incapacité ou maladie grave du propriétaire ou d'une personne liée.
  • Réinstallation admissible du propriétaire ou de son conjoint — nouvel emploi, entreprise ou études postsecondaires à temps plein —, la nouvelle habitation le rapprochant d'au moins 40 km de son nouveau lieu de travail ou d'études.
  • Perte d'emploi involontaire.
  • Insolvabilité.
  • Destruction ou expropriation de l'immeuble.
L'exception écarte la présomption, pas l'examen : la nature du profit redevient une question de fait. Et, en pratique, c'est à vous d'établir l'événement et son lien avec la vente.
Passé 365 jours, rien n'est acquis. La présomption tombe, mais la question demeure : selon Revenu Québec, la qualification du profit « demeure une question de fait et dépend, entre autres, de son intention de conserver ou de revendre ce bien immobilier ». Une revente au 366e jour peut donc, elle aussi, être cotisée comme un revenu d'entreprise.
La résidence principale

Comment fonctionne l'exemption pour résidence principale — et quand tombe-t-elle ?

L'exemption pour résidence principale efface l'impôt sur le gain en capital pour les années où l'immeuble est désigné. Elle n'est pas automatique : il faut y avoir droit, la demander dans la déclaration de l'année de la vente, et faire la même désignation aux deux paliers.

1

Les conditions

Un logement — maison, condo, unité d'un duplex, chalet, maison mobile — que vous, votre conjoint, votre ex-conjoint ou votre enfant avez normalement habité dans l'année. Une seule résidence peut être désignée par famille pour une même année, depuis 1982. Le terrain est couvert jusqu'à un demi-hectare ; au-delà, il faut établir que l'excédent était nécessaire à l'usage de la résidence.

2

Déclarer, même sans impôt à payer

Depuis 2016, l'ARC n'accorde l'exemption que si la vente est déclarée et la désignation produite : annexe 3 et formulaire T2091 au fédéral, formulaire TP-274 et annexe G au Québec. L'oubli se paie : au fédéral, une désignation tardive peut être acceptée moyennant une pénalité égale au moindre de 8 000 $ et de 100 $ par mois complet de retard ; au Québec, l'omission de transmettre le formulaire TP-274 expose à une pénalité de 100 $ par mois, jusqu'à 5 000 $.

3

La même désignation aux deux paliers

Au Québec, vous ne pouvez désigner un immeuble comme résidence principale pour une année que si vous avez d'abord fait cette désignation, pour la même année, auprès de l'ARC. Une désignation oubliée au fédéral se répercute donc sur l'impôt du Québec.

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Maison et chalet

Un chalet habité même une courte période dans l'année peut être « normalement habité », sauf si la raison principale de le posséder est d'en tirer un revenu. La famille qui possède deux résidences doit choisir, année par année, laquelle désigner. La formule ajoute une année au nombre d'années désignées — la règle du « plus 1 » —, pour tenir compte de l'année où l'on vend une résidence et en acquiert une autre.

5

Plex, chambre louée, bureau à domicile

Dans un duplex ou un triplex, seul le logement que vous occupez peut être désigné ; le gain attribuable aux logements loués est imposable. À l'inverse, louer une chambre ou tenir un bureau chez soi ne fait pas perdre l'exemption si cet usage reste accessoire, qu'aucune transformation structurelle n'a été faite et qu'aucun amortissement n'a été réclamé sur l'immeuble.

6

Le changement d'usage

Transformer sa résidence en immeuble locatif, ou l'inverse, déclenche une vente réputée à la juste valeur marchande. Un choix permet de reporter le gain et de continuer à désigner l'immeuble pendant quatre ans, en principe, à condition de ne réclamer aucun amortissement ; depuis le 19 mars 2019, il vaut aussi pour un changement partiel. Ce choix se fait auprès de l'ARC — sans lui, aucun choix n'est possible au Québec —, et Revenu Québec doit en être avisé par écrit (par. 45(2) et 45(3) LIR ; art. 21.4.6, 284 et 286.1 LI).

Ce qui fait tomber l'exemption : une revente en moins de 365 jours sans événement de la vie ; un immeuble que vous n'avez pas réellement habité ; une désignation jamais produite ; un amortissement réclamé sur l'immeuble que l'on veut continuer de désigner ; des années de non-résidence, qui peuvent réduire l'exemption ou l'éliminer. Lorsque le fisc doute, c'est en pratique au propriétaire d'établir qu'il a normalement habité l'immeuble — d'où l'importance des preuves d'occupation.
Immeubles de revenus

Immeuble locatif, plex, location de courte durée : qu'est-ce qui est imposable ?

Le loyer net s'ajoute à votre revenu chaque année. À la vente, le fisc impose à la fois le gain en capital et l'amortissement déduit au fil des ans. La location de courte durée, elle, ajoute des obligations d'enregistrement et de taxes.

Pendant la détention

Les revenus de location sont habituellement des revenus de biens ; ils peuvent devenir des revenus d'entreprise lorsque vous offrez des services comme le ménage, la sécurité ou les repas. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter une perte de location. Les droits de mutation payés à l'achat ne se déduisent pas : ils s'ajoutent au coût de l'immeuble. Au Québec, le propriétaire qui loue un logement admissible doit aussi respecter les obligations relatives au relevé 31.

À la vente

Deux éléments distincts : le gain en capital, imposable à 50 %, et la récupération d'amortissement — l'amortissement déduit au fil des ans, repris dans le revenu lorsque le prix de vente du bâtiment dépasse son solde non amorti. Des règles particulières encadrent aussi la répartition du prix entre le terrain et le bâtiment lorsque ce dernier est vendu à perte.

Location de courte durée

Les dépenses liées à une location à court terme « non conforme » ne sont pas déductibles, au fédéral comme au Québec. Est visée, au fédéral, la location de moins de 90 jours consécutifs, pour les revenus gagnés après 2023, lorsqu'elle est interdite par la province ou la municipalité, ou exploitée sans l'enregistrement, la licence ou le permis exigés. Au Québec, l'exploitant doit aussi enregistrer son établissement d'hébergement touristique, s'inscrire au fichier de la taxe sur l'hébergement — sauf s'il loue uniquement par des plateformes numériques inscrites qui reçoivent toutes les sommes — et, lorsque ses fournitures taxables dépassent 30 000 $, aux fichiers de la TPS et de la TVQ.

Courte durée, longues conséquences. Convertir un logement en hébergement de courte durée peut constituer un changement d'usage — donc une vente réputée. Et, selon Revenu Québec, si l'immeuble n'est plus considéré comme un immeuble d'habitation au moment de sa vente, la TPS et la TVQ doivent être perçues sur le prix. Des inspecteurs mandatés peuvent par ailleurs inspecter sans préavis les hébergements offerts ; pour entrer dans une résidence, il leur faut le consentement de l'occupant.
TPS et TVQ

TPS et TVQ : quand la vente ou la construction d'un immeuble d'habitation est-elle taxable ?

La vente d'une habitation usagée est exonérée ; celle d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures est taxable — TPS de 5 % et TVQ de 9,975 %. Au Québec, les deux taxes sont administrées par Revenu Québec. Les cotisations surviennent là où un particulier ne se savait pas « constructeur ».

Habitation usagée : exonérée

Selon Revenu Québec, la vente d'un immeuble d'habitation qui n'est pas neuf et qui n'a pas subi récemment de rénovations majeures est exonérée de taxes. C'est le cas de la plupart des reventes de maisons, de condos et de plex.

Rénover pour revendre

Le particulier qui construit une habitation ou y fait des rénovations majeures pour la vendre, dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risque, est un « constructeur » : sa vente est taxable. Il y a rénovations majeures lorsque 90 % ou plus du bâtiment a été enlevé ou remplacé, exception faite des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers.

Construire pour louer

Celui qui construit ou rénove en profondeur un immeuble d'habitation pour le louer est considéré comme son vendeur et son acquéreur : c'est la « fourniture à soi-même ». Il doit remettre la TPS et la TVQ calculées sur la juste valeur marchande de l'immeuble, à la plus tardive de la date où les travaux sont achevés en grande partie et de la date de possession ou d'occupation. Des remboursements pour immeuble d'habitation locatif neuf peuvent en réduire le coût, à demander dans les deux ans. Le particulier qui construit ou rénove autrement que dans le cadre d'une entreprise, d'un projet à risque ou d'une affaire à caractère commercial n'est pas un constructeur.

Céder un contrat de préconstruction

Depuis le 7 mai 2022, selon l'ARC, toutes les cessions d'un contrat de vente d'une habitation nouvellement construite sont taxables aux fins de la TPS/TVH. La TVQ suit : la cession faite par une personne autre que le constructeur est réputée une vente taxable (art. 232.1 de la Loi sur la taxe de vente du Québec). Revendre son contrat avant la livraison du condo n'est donc jamais une opération neutre.

Le remboursement pour habitation neuve

L'acheteur peut récupérer 36 % de la TPS, jusqu'à 6 300 $ — le remboursement diminue lorsque le prix dépasse 350 000 $ et s'éteint à 450 000 $ —, et 50 % de la TVQ, jusqu'à 9 975 $ — il diminue au-delà de 200 000 $ et s'éteint à 300 000 $. Conditions : être un particulier, faire de l'habitation son lieu de résidence habituelle ou celui d'un proche, et présenter la demande dans les deux ans.

La première habitation

Pour l'acheteur d'une première habitation neuve, le remboursement de la TPS peut atteindre 100 % de la taxe payée, jusqu'à 50 000 $ ; il diminue lorsque la valeur dépasse 1 000 000 $ et s'éteint à 1 500 000 $. Le contrat doit avoir été conclu, et la construction avoir débuté, après le 19 mars 2025 et avant 2031 ; les travaux doivent être achevés en grande partie avant 2036. Ce remboursement bonifié ne vise que la TPS.

Le flip rénové, quatre cotisations. L'impôt sur le revenu traite le profit comme un revenu d'entreprise ; la TPS et la TVQ traitent le vendeur comme un constructeur. Une même opération peut ainsi produire quatre avis — impôt fédéral, impôt du Québec, TPS et TVQ —, chacun avec son propre délai d'opposition. Même logique pour le remboursement pour habitation neuve : c'est la condition de résidence habituelle que le fisc vérifie, et l'acheteur qui a revendu ou loué peut se le voir réclamer. Un flip sans rénovations majeures, lui, reste exonéré de taxes — mais pas d'impôt.
Non-résidents

Vendeur non résident : que se passe-t-il à la vente d'un immeuble situé au Québec ?

Le vendeur qui ne réside pas au Canada doit aviser les deux administrations et obtenir un certificat de chacune. À défaut, c'est l'acheteur qui devient responsable d'une partie de l'impôt du vendeur — ce qui explique qu'une part du prix soit retenue jusqu'à la délivrance des certificats.

Vente d'un immeuble par un non-résident : les obligations au fédéral et au Québec
Étape Fédéral — ARC Loi de l'impôt sur le revenu (LIR) Québec — Revenu Québec Loi sur les impôts (LI)
Avis de la vente Formulaire T2062 ou T2062A, selon le bien, au plus tard 10 jours après la disposition. En cas de retard : pénalité de 25 $ par jour, minimum 100 $, maximum 2 500 $. art. 116 LIR ; circulaire IC72-17R6 Formulaire TP-1097 ou TP-1102.1, selon le bien. L'avis peut être donné avant la vente ; à défaut, il doit l'être dans les 10 jours qui la suivent. art. 1097, 1099 et 1102.1 LI
Certificat Délivré contre paiement — ou garantie acceptable — de 25 % du gain, soit l'excédent du produit de disposition sur le prix de base rajusté. Pour un bien amortissable ou un immeuble en inventaire, le paiement est calculé autrement. circulaire IC72-17R6 Délivré contre paiement — ou sûreté acceptée — de 12,875 % du gain. Pour un bien amortissable ou un immeuble en inventaire, le montant est celui que le ministre juge raisonnable. art. 1098, 1100 et 1102.1 LI
Sans certificat : l'acheteur L'acheteur peut être tenu de payer, pour le compte du vendeur, 25 % du prix d'achat — 50 % pour certains biens, dont les biens amortissables —, dans les 30 jours suivant la fin du mois de l'acquisition. Il est autorisé à retrancher cette somme du prix. par. 116(5) et 116(5.3) LIR L'acheteur doit payer 12,875 % du prix d'achat — 30 % pour certains biens, dont les biens amortissables —, dans les 30 jours suivant la fin du mois de l'acquisition, et peut le retenir sur le prix. art. 1101 et 1102.2 LI
Protection de l'acheteur Aucune responsabilité si, après une enquête sérieuse, l'acheteur n'avait aucune raison de croire que le vendeur était un non-résident. circulaire IC72-17R6 Même règle : aucune responsabilité si, après une enquête raisonnable, l'acheteur n'avait aucune raison de croire que le vendeur ne résidait pas au Canada. art. 1101 LI
Ensuite Les sommes versées sont créditées au compte du vendeur ; l'impôt définitif est établi à la cotisation de sa déclaration de revenus, et l'excédent lui est remboursé. Les sommes versées sont payées « à valoir sur l'impôt à payer » par le vendeur. art. 1098 et 1100 LI

Les loyers d'un non-résident

Le payeur ou le mandataire doit retenir l'impôt des non-résidents de 25 % sur le loyer brut et le verser à l'ARC au plus tard le 15 du mois suivant. Avec le formulaire NR6, la retenue se calcule sur le loyer net. Le choix prévu à l'article 216 LIR permet d'être imposé sur le revenu net, à condition de produire la déclaration dans les deux ans — ou au plus tard le 30 juin de l'année suivante si un formulaire NR6 a été approuvé. Hors délai, le choix est invalide.

Résidence principale et non-résidence

Les années de non-résidence peuvent réduire l'exemption pour résidence principale, voire l'éliminer. Et l'année supplémentaire de la règle du « plus 1 » est refusée à celui qui ne résidait pas au Canada l'année où il a acquis l'immeuble.

Partir en gardant un immeuble

Le départ du Canada, la mise en location de l'ancienne résidence et sa vente ultérieure se planifient ensemble : voir les dossiers Taxe de départ du Canada et Émigrer du Canada. Quant à la taxe sur les logements sous-utilisés, elle est éliminée à compter de l'année civile 2025 (Loi no 1 d'exécution du budget de 2025, sanctionnée le 26 mars 2026) ; les déclarations et la taxe des années 2022 à 2024 demeurent exigibles.

Sans prix de vente

Don, transfert à un proche, succession, prête-nom : quelles conséquences fiscales ?

Une opération sans argent n'est pas une opération sans impôt. Le don d'un immeuble, son transfert à un conjoint ou à un enfant, sa transmission au décès et sa détention par un prête-nom ont chacun leurs règles — et leurs cotisations.

Donner un immeuble

Celui qui donne un immeuble à son enfant est considéré comme l'ayant vendu à sa juste valeur marchande, et l'enfant comme l'ayant acquis à cette valeur ; vendre à un proche à prix d'ami n'y change rien, le prix étant alors considéré comme égal à la juste valeur marchande. Hors résidence principale, un gain en capital peut donc être imposable sans qu'aucune somme n'ait été reçue. Entre conjoints, en revanche, le transfert se fait généralement sans gain ni perte. Le transfert en ligne directe ou entre conjoints est exonéré de droits de mutation, sous réserve du droit supplétif que la municipalité peut exiger (art. 20 et 20.1 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières) — une exonération qui ne touche pas l'impôt sur le revenu.

Transférer un immeuble quand on doit de l'impôt

Le proche qui reçoit un bien d'un débiteur fiscal sans en payer la pleine valeur peut être cotisé à sa place, jusqu'à concurrence de la valeur qu'il n'a pas payée (art. 160 LIR ; art. 325 LTA ; art. 14.4 LAF). Mettre la maison « au nom du conjoint » ne la met donc pas à l'abri du fisc : voir le dossier Litige fiscal.

Au décès

Le défunt est considéré comme ayant vendu tous ses biens juste avant son décès ; l'immeuble transféré au conjoint survivant peut échapper à cette règle, et la résidence principale peut être exonérée en tout ou en partie. L'héritier acquiert l'immeuble à sa juste valeur marchande. Le liquidateur qui distribue les biens sans avoir obtenu les certificats du fisc en répond personnellement, jusqu'à concurrence de la valeur distribuée (formulaire TX19 à l'ARC ; art. 14 LAF au Québec).

Le contrat de prête-nom

Au Québec, le contrat de prête-nom conclu dans le cadre d'une opération entraînant des conséquences fiscales doit être divulgué à Revenu Québec au plus tard le 90e jour suivant sa conclusion (formulaire TP-1079.PN ; art. 1079.8.6.4 LI). L'omission expose les parties, solidairement, à une pénalité de 1 000 $, plus 100 $ par jour à compter du deuxième jour, jusqu'à concurrence de 5 000 $ (art. 1079.8.13.3 LI). Fréquent en immobilier — un proche inscrit au titre, une société qui détient pour le compte d'une autre —, le prête-nom est souvent oublié.

La vérification

Vérification d'une transaction immobilière : comment réagir, étape par étape ?

L'immobilier est un secteur ciblé : d'avril 2024 à mars 2025, l'ARC y a traité 14 854 dossiers, pour 849 millions de dollars en résultats de vérification, pénalités comprises. Une vérification commence souvent par une simple lettre ; la suite dépend de la qualité de la réponse.

  1. Lire la demande et repérer les délais

    Lettre, questionnaire ou demande péremptoire : identifiez qui écrit — l'ARC ou Revenu Québec —, quelle opération est visée et quel délai de réponse est fixé. Une vérification amorcée sur une vente peut s'étendre aux autres immeubles et aux autres années.

    Jour 0

  2. Qualifier l'opération avant de répondre

    Gain en capital ou revenu d'entreprise ? Résidence principale, en tout ou en partie ? Vente taxable en TPS et en TVQ ? La réponse au vérificateur doit reposer sur une position arrêtée, et non sur une explication improvisée qui restera au dossier.

  3. Réunir la preuve

    Actes d'achat et de vente, état des déboursés du notaire, factures de rénovation, baux, preuves d'occupation — changement d'adresse, assurances, comptes de services —, pièces établissant l'événement de la vie invoqué. L'intention se prouve par des faits contemporains de l'achat, pas par des affirmations faites après coup.

  4. Répondre au projet de cotisation

    Avant de cotiser, le fisc expose les redressements qu'il envisage et accorde un court délai pour y répondre. C'est le moment de contester la qualification, le calcul du gain — prix de base rajusté, frais, répartition entre le terrain et le bâtiment — et les pénalités.

    Avant la cotisation

  5. S'opposer dans le délai, à chaque palier

    Un redressement immobilier produit en général un avis de l'ARC et un avis de Revenu Québec, parfois doublés d'une cotisation de TPS et de TVQ. Chaque avis exige son propre avis d'opposition, en règle générale dans les 90 jours de son envoi : voir le dossier Litige fiscal.

    Dans les 90 jours

  6. Porter l'affaire devant le tribunal

    Si l'opposition échoue : appel à la Cour canadienne de l'impôt pour l'impôt fédéral et la TPS, contestation à la Cour du Québec pour l'impôt du Québec et la TVQ. La qualification d'un profit immobilier étant une question de fait, la preuve documentaire et la crédibilité du contribuable y pèsent lourd.

Jusqu'où le fisc peut-il remonter, et à quel prix ?

Trois ans, en principe

La période normale de nouvelle cotisation est de trois ans pour un particulier (par. 152(3.1) LIR ; art. 1010 LI). Au-delà, le fisc doit établir une présentation erronée des faits attribuable à la négligence, à l'inattention ou à une omission volontaire, ou une fraude.

Vente non déclarée : l'exception fédérale

Au fédéral, lorsque la vente ou la disposition d'un bien immobilier n'a pas été déclarée, l'ARC peut cotiser en tout temps après la période normale, pour les montants qui se rapportent à cette disposition (al. 152(4)b.3) LIR, pour les années d'imposition terminées après le 2 octobre 2016). Raison de plus pour déclarer la vente d'une résidence, même exonérée.

Les pénalités

Faute lourde — « négligence flagrante » au Québec : 50 % de l'impôt en cause, à chaque palier, mais c'est au fisc d'en prouver les conditions (par. 163(2) et 163(3) LIR ; art. 1049 et 1050 LI). Omission répétée de déclarer un revenu : jusqu'à 10 % du montant omis, à chaque palier (au Québec, art. 59.2.2 LAF). S'y ajoutent les pénalités propres à l'immobilier : désignation tardive, avis du vendeur non résident, prête-nom non divulgué.

Avant la vérification, la régularisation. Une vente jamais déclarée, des loyers omis, un remboursement de taxes demandé à tort : la divulgation volontaire permet, à certaines conditions, de régulariser la situation avec un allègement des pénalités — d'autant mieux que le fisc n'a pas encore communiqué avec vous.
Vigilance

Les erreurs qui coûtent cher en fiscalité immobilière

1

Croire que l'exemption est automatique

Vendre sa résidence sans déclarer la vente ni produire la désignation. L'exemption se demande, aux deux paliers ; l'oubli se paie en pénalités, et au fédéral il laisse l'année ouverte à une cotisation tardive.

2

Revendre vite sans documenter le motif

Séparation, perte d'emploi, maladie : l'événement de la vie écarte la règle des 365 jours, à condition d'être prouvé. Un jugement, un avis de cessation d'emploi ou un dossier médical vaut mieux qu'une explication donnée après coup.

3

Répondre seul au questionnaire du fisc

« Pourquoi avez-vous acheté ? Pourquoi avez-vous vendu ? » Ces questions portent sur l'intention, le cœur de la qualification. Une réponse approximative devient un fait au dossier, difficile à corriger à l'opposition.

4

Oublier la TPS et la TVQ

Flip avec rénovations majeures, plex neuf construit pour être loué, contrat de préconstruction cédé : trois opérations taxables que leurs auteurs découvrent souvent avec l'avis de cotisation.

5

Demander le remboursement sans habiter l'immeuble

Le remboursement pour habitation neuve suppose que l'habitation soit le lieu de résidence habituelle de l'acheteur ou d'un proche. Le revendeur n'y a pas droit, et le fisc revient réclamer ce qui a été versé à tort ; l'investisseur qui loue doit plutôt demander le remboursement pour immeuble d'habitation locatif neuf.

6

Changer d'usage sans le déclarer

Louer son ancienne résidence, convertir un sous-sol en logement, passer à la location de courte durée : chaque changement peut déclencher une vente réputée. Et réclamer un amortissement sur l'immeuble ferme la porte au choix qui permettrait de la reporter.

7

Acheter d'un non-résident sans certificat

Sans les certificats de l'ARC et de Revenu Québec, l'acheteur répond d'une partie de l'impôt du vendeur : 25 % du prix au fédéral, 12,875 % au Québec, et davantage pour un bien amortissable. La vérification de la résidence du vendeur fait partie de la transaction.

8

Contester à un seul palier

Un redressement immobilier produit en général un avis de l'ARC et un avis de Revenu Québec. Chacun exige sa propre opposition, dans son propre délai — en règle générale 90 jours à compter de l'envoi de l'avis.

L'avis de cotisation est arrivé ? Les délais, les étapes de l'opposition, le fardeau de la preuve et le recouvrement pendant le litige sont exposés dans le dossier Litige fiscal — contester une cotisation de l'ARC ou de Revenu Québec.
L'accompagnement

Ce que je fais pour vous

Près de quarante ans de droit fiscal, à conseiller avant la transaction et à plaider après la cotisation. Tarif de 375 $/h ou forfait convenu d'avance.

1

Avant la transaction

Avis sur la qualification d'une vente projetée, sur l'exemption pour résidence principale et le changement d'usage, sur la TPS et la TVQ d'un projet de construction ou de rénovation, sur l'achat auprès d'un non-résident, sur un contrat de prête-nom à divulguer.

2

Pendant la vérification

Analyse de la demande du fisc, constitution de la preuve d'intention et d'occupation, réponse au vérificateur, représentations sur le projet de cotisation, contestation des pénalités avant qu'elles ne soient imposées.

3

Après la cotisation

Avis d'opposition à l'ARC et à Revenu Québec, négociation d'un règlement, appel à la Cour canadienne de l'impôt, contestation à la Cour du Québec — et, lorsqu'elle est encore possible, divulgation volontaire des autres opérations à régulariser.

Notaire, comptable, avocat : le notaire instrumente la vente et le comptable établit les chiffres ; l'avocat prépare la preuve, défend la qualification et vous représente devant le fisc et les tribunaux. À toutes les étapes, vos échanges avec votre avocat sont protégés par un secret professionnel opposable au fisc — ce qui n'est pas le cas des dossiers de votre comptable, que le fisc peut exiger. Pour un besoin ponctuel — un avis sur une vente, la révision d'une réponse au vérificateur —, le mandat à portée limitée offre une aide ciblée, à coût connu d'avance.
FAQ

Questions fréquentes sur la fiscalité immobilière

Dois-je payer de l'impôt à la vente de ma maison au Québec ?
Pas si la maison a été votre résidence principale pendant toutes les années où vous en avez été propriétaire et que vous la désignez comme telle : le gain en capital est alors exonéré. La vente doit quand même être déclarée, au fédéral (annexe 3 et formulaire T2091) comme au Québec (formulaire TP-274), dans la déclaration de l'année de la vente. Si l'immeuble n'a été votre résidence principale que pendant une partie de la détention, ou s'il s'agit d'un chalet, d'un plex ou d'un immeuble locatif, la moitié du gain attribuable aux années ou aux parties non désignées est imposable.

Qu'est-ce que la règle des 365 jours sur la revente précipitée ?
Depuis le 1er janvier 2023, le profit tiré de la vente d'un logement situé au Canada et détenu pendant moins de 365 jours consécutifs est réputé être un revenu d'entreprise : il est imposable en entier, l'exemption pour résidence principale ne s'applique pas, et une perte est réputée nulle. La règle vaut au fédéral (par. 12(12) à 12(14) de la Loi de l'impôt sur le revenu) comme au Québec (art. 91.2 à 91.4 de la Loi sur les impôts), y compris pour un bien de location et pour le droit d'acquérir un logement, comme un contrat de préconstruction. Elle est écartée lorsque la vente découle d'un événement de la vie prévu par la loi, comme un décès, une séparation, une maladie grave, une perte d'emploi ou l'insolvabilité.

J'ai revendu après moins d'un an à cause d'une séparation ou d'une perte d'emploi. Serai-je imposé sur un revenu d'entreprise ?
Pas nécessairement. La présomption ne s'applique pas lorsque la vente découle de l'un des événements prévus : décès, ajout d'une personne liée au ménage, échec du mariage ou de l'union de fait avec séparation d'au moins 90 jours, menace à la sécurité personnelle, incapacité ou maladie grave, réinstallation admissible pour un emploi, une entreprise ou des études, perte d'emploi involontaire, insolvabilité, destruction ou expropriation de l'immeuble. Il faut pouvoir le prouver. L'exception écarte la présomption, mais pas l'examen : la nature du profit redevient une question de fait, qui dépend notamment de votre intention.

J'habite un logement de mon duplex. L'exemption pour résidence principale couvre-t-elle tout l'immeuble ?
Non. Dans un duplex ou un triplex, chaque logement est une unité distincte : seul celui que vous occupez peut être désigné comme résidence principale. À la vente, le prix et le coût doivent être répartis entre la partie habitée et la partie louée — selon la superficie ou le nombre de pièces, par exemple. Le gain attribuable à la partie louée est imposable, et l'amortissement réclamé sur cette partie peut être récupéré.

Puis-je désigner mon chalet comme résidence principale ?
Oui, à certaines conditions. Un chalet habité même une courte période dans l'année peut être considéré comme normalement habité, sauf si la raison principale de le posséder est d'en tirer un revenu. Mais une famille ne peut désigner qu'une seule résidence par année : il faut choisir, pour chaque année, entre la maison et le chalet. Le choix se fait chiffres en main, en comparant le gain accumulé sur chacun. La désignation faite au Québec doit correspondre à celle faite au fédéral.

Que se passe-t-il si je mets ma maison en location ?
C'est un changement d'usage : vous êtes réputé avoir vendu l'immeuble à sa juste valeur marchande, ce qui peut faire apparaître un gain en capital. Vous pouvez toutefois choisir de reporter ce gain (par. 45(2) de la Loi de l'impôt sur le revenu ; art. 284 de la Loi sur les impôts) et continuer à désigner l'immeuble comme résidence principale pendant quatre ans, en principe, à condition de ne réclamer aucun amortissement. Le choix se fait auprès de l'ARC et vaut alors pour le Québec, pourvu que Revenu Québec en soit avisé par écrit.

Je loue un logement sur une plateforme de type Airbnb. Quelles sont mes obligations fiscales ?
Au Québec, vous devez enregistrer votre établissement d'hébergement touristique et déclarer vos revenus. Vous devez aussi vous inscrire au fichier de la taxe sur l'hébergement, sauf si vous louez uniquement par des plateformes numériques inscrites qui reçoivent toutes les sommes, et aux fichiers de la TPS et de la TVQ lorsque vos fournitures taxables dépassent 30 000 $ ; si vous êtes un petit fournisseur, c'est l'exploitant de la plateforme inscrite qui perçoit ces taxes. Les dépenses liées à une location à court terme non conforme — interdite par la province ou la municipalité, ou exploitée sans l'enregistrement, la licence ou le permis exigés — ne sont pas déductibles, au fédéral comme au Québec. Convertir un logement en hébergement de courte durée peut aussi constituer un changement d'usage.

Je rénove des maisons pour les revendre. Dois-je percevoir la TPS et la TVQ ?
Cela dépend de l'ampleur des travaux. La vente d'une habitation usagée qui n'a pas fait l'objet de rénovations majeures est exonérée. Mais si, dans le cadre d'une entreprise ou d'un projet à risque, vous rénovez au point d'enlever ou de remplacer 90 % ou plus du bâtiment — hors fondations, murs extérieurs, murs intérieurs de soutien, planchers, toit et escaliers —, vous êtes un « constructeur » et la vente est taxable. Quelle que soit l'ampleur des travaux, le profit d'une activité d'achat-revente est un revenu d'entreprise, imposable en entier.

Revenu Québec me réclame le remboursement de TPS et de TVQ pour habitation neuve. Puis-je contester ?
Oui. Le remboursement suppose que l'habitation soit le lieu de résidence habituelle de l'acheteur ou d'un de ses proches : c'est cette condition que le fisc vérifie, notamment lorsque l'immeuble a été revendu ou loué peu après l'achat. La cotisation se conteste par un avis d'opposition, dans les 90 jours de l'envoi de l'avis, puis devant le tribunal. La preuve porte sur l'usage auquel vous destiniez l'habitation et sur l'occupation réelle des lieux. Si l'habitation a plutôt été louée, un remboursement pour immeuble d'habitation locatif neuf peut parfois être demandé à la place.

J'achète un immeuble d'un vendeur qui ne réside pas au Canada. Quel est mon risque ?
Si le vendeur n'obtient pas les certificats du fisc, vous pouvez être tenu de verser, pour son compte, 25 % du prix d'achat à l'ARC (50 % pour certains biens, dont les biens amortissables) et 12,875 % à Revenu Québec (30 % pour certains biens, dont les biens amortissables), dans les 30 jours suivant la fin du mois de l'acquisition. Vous êtes autorisé à retenir ces sommes sur le prix. Vous n'êtes pas responsable si, après une enquête raisonnable, vous n'aviez aucune raison de croire que le vendeur ne résidait pas au Canada — d'où l'importance de vérifier sa résidence avant de signer.

Je donne un immeuble à mon enfant. Y a-t-il de l'impôt à payer ?
Souvent, oui. Lorsque vous donnez un immeuble à votre enfant, vous êtes considéré comme l'ayant vendu à sa juste valeur marchande, et votre enfant comme l'ayant acquis à cette valeur. Si l'immeuble a été votre résidence principale pendant toute la détention, l'exemption peut effacer le gain ; s'il s'agit d'un chalet non désigné ou d'un immeuble locatif, un gain en capital peut être imposable même si vous n'avez rien reçu. Le transfert en ligne directe est par ailleurs exonéré de droits de mutation — la municipalité peut toutefois exiger un droit supplétif —, mais cette exonération ne touche pas l'impôt sur le revenu.

Jusqu'où le fisc peut-il remonter pour cotiser la vente d'un immeuble ?
En principe, trois ans pour un particulier, à compter en règle générale de l'envoi du premier avis de cotisation de l'année en cause (par. 152(3.1) LIR ; art. 1010 de la Loi sur les impôts). Au-delà, le fisc doit établir une présentation erronée des faits attribuable à la négligence, à l'inattention ou à une omission volontaire, ou une fraude. Au fédéral, une règle propre à l'immobilier s'ajoute : lorsque la vente ou la disposition d'un bien immobilier n'a pas été déclarée, l'ARC peut cotiser en tout temps après la période normale, pour les montants qui s'y rapportent (al. 152(4)b.3) LIR). Déclarer la vente, même exonérée, est ce qui referme cette porte.

Combien coûte un avocat fiscaliste pour un dossier immobilier ?
Me Louis Sirois facture 375 $ l'heure, avec possibilité de forfait convenu d'avance selon l'étape et la complexité du dossier. Un mandat à portée limitée — un avis sur la qualification d'une vente, la révision d'une réponse au vérificateur ou la rédaction d'un avis d'opposition, par exemple — permet de connaître le coût à l'avance. Le cabinet est situé à Laval et sert une clientèle de tout le Québec et du Canada, en français et en anglais.
Les sources

Textes et sources officielles

Les règles, les taux et les délais exposés sur cette page s'appuient sur les lois et les publications officielles suivantes.

Lois

Administrations fiscales

Me Louis Sirois, LL.B.

Avocat fiscaliste · Membre du Barreau du Québec depuis 1987 · Laval

Me Louis Sirois pratique le droit fiscal depuis près de quarante ans. Il conseille les particuliers, les investisseurs et les entrepreneurs sur les conséquences fiscales de leurs opérations immobilières et les représente face à l'Agence du revenu du Canada et à Revenu Québec, de la vérification jusqu'au procès, devant la Cour canadienne de l'impôt, la Cour du Québec et les cours d'appel. Il exerce en français et en anglais. Contenu validé par Me Sirois ; dernière mise à jour le .

Une lettre du fisc au sujet d'un immeuble ? Faites qualifier l'opération avant de répondre.

Vente à venir ou vérification en cours : la qualification se prépare avant la réponse, pas après la cotisation. Consultation strictement confidentielle, protégée par le secret professionnel : appelez, ou décrivez la situation ci-dessous et je vous recontacte rapidement.

Appeler : 438-386-4223
Me Louis Sirois, avocat et conseils
3030, boul. Curé-Labelle, bureau 300
Laval (Québec) H7P 0H9

Tél. : 438-386-4223
Téléc. : 1-450-506-0425
Courriel : lsirois@sbavocats.ca
www.sbavocats.ca

Lundi au vendredi, 9 h à 17 h
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